Архів якісних рефератів

Знайти реферат за назвою:         Розширений пошук

Меню сайту

Головна сторінка » Право

Встановлення моменту виникнення права власності у покупця (реферат)

Важливе теоретичне і практичне значення має правильне визначення конкретного момент виникнення у громадян права приватної власності, адже з цього моменту власник набуває право на захист набутої власності передба­ченими законом способами. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 130 ЦК України при відчуженні речі ризик випадкової загибелі або її випадкового псування переходить на набувача водночас з виникненням у нього права власності, якщо інше не встановлено законом або договором. З цього моменту на­бувач має право здійснювати правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження набутим майном.

Чинне цивільне законодавство передбачає правила про визначення моменту виникнення права власності щодо випадків переходу майна від однієї особи до іншої за догово­рами. Так, відповідно до ст. 128 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. На­веденою нормою встановлено загальне правило про виник­нення у набувача права власності на майно з моменту пере­дачі речі. Передачею визначається вручення речей набува­чеві, а так само здача транспортній організації для від­правлення набувачеві і здача на пошту для пересилки набу­вачеві речей, відчужених без зобов'язання доставки. До передачі прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа про речі (ч. 2 ст. 128 ЦК). Водночас сторони на свій розсуд мають право визначити угодою будь-який інший момент, який не збігатиметься з моментом пере­дачі речі. Між тим у ЦК України відсутні норми, які б безпо­середньо визначали законодавче той чи інший момент ви­никнення права власності. Лише останнім часом подібні норми знайшли своє закріплення в деяких законодавчих актах, зокрема у законодавстві про приватизацію, про що буде сказано пізніше.

Неоднозначну оцінку дістала ст. 227 ЦК України, за якою договір купівлі-продажу жилого будинку має бути нотаріально посвідчений, якщо хоч би однією із сторін є громадянин, і не­додержання цієї вимоги тягне за собою недійсність договору. Крім того, такий договір підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів. Зміст наведеної статті іноді давав привід для висновку про те, що право влас­ності у набувача будинку виникає лише в момент нотаріаль­ного посвідчення договору. Однак, на наш погляд, достатніх підстав для такого висновку немає. Цілком очевидно, що зміст ст. 227 ЦК України про обов'язковість нотаріального по­свідчення договору купівлі-продажу жилого будинку не можна розглядати водночас як правило про порядок перехо­ду до набувача права власності на будинок. Якби законода­вець мав на увазі встановити особливий момент виникнення у набувача права власності на жилий будинок, то безумовно передбачив би це відповідною правовою нормою. Оскільки ж цього не сталося, то логічно, що і при відчуженні жилих бу­динків (нині квартир) має застосовуватися загальне правило ст. 128 ЦК України про момент виникнення права власності.

Інша справа, що до недавнього часу у формалізованих нотаріальних договорах про відчуження жилих будинків, як правило, спеціально не йшлося про момент виникнення у на­бувача права власності, а відтак вважалося, що при нота­ріальному посвідченні договору відбувалася символічна передача жилого будинку, вручення ключів тощо (звичайно, якщо між сторонами не було іншої додаткової домовленості). Отже, у будь-якому разі право власності на жилий будинок за договором про його відчуження (якщо однією із сторін є гро­мадянин) не може виникнути у набувача раніше нотаріально­го посвідчення, оскільки такий договір набуває юридичної сили лише з моменту його нотаріального посвідчення.

Особливу позицію щодо кооперативних квартир висловив Пленум Верховного Суду України, який у своїй постанові "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" від 18 вересня 1987 р. (зі змі­нами від 25 грудня 1992 р.), зазначив, що право власності на куплену квартиру у будинку ЖБК у покупця виникає з момен­ту укладення нотаріального посвідченого договору (п. 6-2).

Цивільний кодекс України не передбачив правових наслідків щодо недодержання вимог ч. 2 ст. 227 про реєстра­цію нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу за участю громадянина. Однак її зміст дає достатньо підстав для висновку про те, що відсутність такої реєстрації не тягне за собою недійсність такого договору. Правила ст. 227 ЦК України поширюються також на купівлю-продаж квартир, до­говори дарування нерухомого майна за участю громадянина та договори довічного утримання (хоч у ст. 426 ЦК прямої вказівки на це немає).

Цивільний кодекс України не встановив правила про обов'язковість нотаріального посвідчення та реєстрацію угод по відчуженню жилих будинків та іншої нерухомості, які укла­даються лише між юридичними особами. Тому можна вва­жати, що право власності на будівлю, відчужувану за догово­ром купівлі-продажу між юридичними особами, має виникати за ст. 128 ЦК України. Водночас необхідно відзначити, що нормативні акти радянського періоду передбачали обов'язко­ву реєстрацію всіх будинків і домоволодінь у межах міст і селищ міського типу, яка здійснювалася на підставі Інструкції про порядок реєстрації будинків і домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженої Мініс­терством комунального господарства 31 січня 1966 р. Реєстрації підлягали будинки із закінченим будівництвом та прийняті в експлуатацію за актом, затвердженим виконко­мом місцевої ради на підставі документів, які "встановлюють право власності (правовстановлюючих документів)" відповід­но до додатку. Серед таких правовстановлюючих документів, зокрема зазначалися: свідоцтва про право власності, дого­вори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право власності на спадщину, акти відводу земельної ділянки під будівництво та акти державної комісії про введення будинку в експлуатацію.

Зазначена Інструкція втратила чинність у зв'язку з затверд­женням Державним комітетом України по житлово-комуналь­ному господарству 13 грудня 1995 р. Правил державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що перебуває у власності юридичних та фізичних осіб, зареєстрованих у Мінюсті України 19 січня 1996 р. за № 31/1056. Відповідно до Правил державної реєстрації до об'єктів нерухомості, що підлягають реєстрації віднесені: жилі й нежилі будинки, дачі, садові будинки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділян­ках, квартири багатоквартирних будинків. Державна реєстрація нерухомості має велике практичне значення для покупця чи іншого її набувача, адже вона дає їм можливість пересвідчитися у наявності у продавця права власності на відчужувану нерухомість.

В новому законодавстві дещо розширилося коло випадків обов'язкового нотаріального посвідчення угод з наступною їх реєстрацією у державних органах та законодавчого визна­чення моменту виникнення права власності. Так, відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" (у первісній редакції) договір купівлі-продажу об'єкта приватизації підлягає нотаріальному посвідченню, а також реєстрації виконкомами рад народних депутатів про­тягом одного місяця з дня його укладення, а порядок перехо­ду права власності на приватизовані об'єкти визначається відповідно до законодавства (на жаль не зазначено, якого за­конодавства).

По-іншому було вирішене це питання у первісній редакції Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", в ст. 24 якого прямо за­значалося, що до покупця, який придбав на аукціоні, конкурсі об'єкт приватизації, переходить право володіння, користу­вання і розпорядження цим об'єктом з моменту удару молот­ка ліцитатора або підписання протоколу засідання конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, при викупі підприємства — з дати прийняття органом приватизації рішення про викуп. На перший погляд складається враження, що у зазначеній статті під переходом прав володіння, користу­вання та розпорядження об'єктом приватизації не йдеться про перехід права власності. Але вже сама назва цієї статті — "Право власності" знімає подібні сумніви. Введення в Закон зазначеної норми інакше як унікальною казусною ситуацією назвати не можна, адже мабуть вперше в законодавчій практиці визнано можливість виникнення права власності у набувача майна до укладення договору купівлі-продажу (в даному випадку — об'єкта приватизації).

Зміст ст. 24 також суперечить ст. 25 цього закону, відпо­відно до якої право власності на державне майно під­тверджується договором купівлі-продажу, посвідчуваному в нотаріальному порядку з наступною реєстрацією місцевою радою народних депутатів (пункти 1 і 2). Тобто тут вже начеб­то обставини, викладені у ст. 24, не підтверджують виникнен­ня у набувача об'єкта приватизації (переможця аукціону, кон­курсу) права власності. Однак у подальшому ще глибше ускладнює ситуацію норма п. 4 ст. 25, за яким договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську уста­нову, І покупець зобов'язаний здійснити обумовлені платежі протягом 30 календарних днів з моменту переходу до нього права власності на об'єкт приватизації. Тим самим законода­вець знову дав привід для неоднозначного тлумачення статей 24125 Закону щодо моменту виникнення права власності на об'єкт приватизації.

На наш погляд, переможець аукціону чи конкурсу може на­бувати переважне перед усіма іншими особами право на ук­ладення з ним договору купівлі-продажу об'єкта приватизації. Тому цілком обґрунтовано законодавець у новій редакції За­кону України "Про приватизацію невеликих державних під­приємств (малу приватизацію)" від 15 травня 1996 р. усунув цю недоречність шляхом введення норм про те, що "право володіння, користування І розпорядження об'єктом привати­зації переходить до покупця з моменту нотаріального посвід­чення договору купівлі-продажу" (ст. 22). І хоч у даній статті не йдеться про момент виникнення права власності, але це розуміється само собою, оскільки зазначені правомочності саме 1 становлять зміст права власності.

Дещо по-іншому розв'язано це питання у Законі України "Про приватизацію майна державних підприємств" у редакції від 19 лютого 1997 р.2 У ст. 27 цього закону визначено, що "право власності на приватизований об'єкт переходить з мо­менту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу". Наведені норми за своїм змістом не суперечать одна одній. Однак наявність подібних розбіжностей у приватизаційному законодавстві щодо врегулювання однієї проблеми свідчить про неузгодженість дій законодавців у нормотворчому про­цесі. На наш погляд, все-таки більш вдало вирішено питання права власності на об'єкт приватизації у ст. 27 вищезгаданого закону.

Певним чином врегульовано відносини щодо переходу права власності на земельні ділянки у Земельному кодексі України, яким, зокрема, передбачено, цю право власності на землю виникає після встановлення землевпорядними орга­нізаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право (ст. 22). Таким документом є державний акт на право власності, який видають і реєструють відповідні ради народних депутатів (дер­жавні адміністрації), форму якого затверджує Верховна Рада України (ст. 23). При цьому такий порядок переходу права власності встановлений незалежно від правової підстави на­буття земельної ділянки у власність — у порядку безоплатного надання землі для ведення фермерського чи особистого підсобного господарства, для присадибної ділянки, для садів­ництва, для дачного і гаражного будівництва, а також на підставі успадкування, купівлі-продажу, дарування та обміну, одержання частки землі у спільному майні подружжя, що визначено ст. 6 Земельного кодексу. Наведене означає, що Земельним кодексом встановлено два різновиди підстав одержання громадянами земельних ділянок у власність — у порядку безоплатної передачі земельних ділянок у власність радами народних депутатів та на загальних цивільно-право­вих підставах (купівля-продаж, міна, дарування тощо).

Встановлення законодавцем для набуття земельних діля­нок за цивільно-правовими угодами такого ж порядку пере­ходу до набувача права власності, як і для випадків безоплат­ної передачі громадянам земельних ділянок у власність, не можна вважати досконалим. За таких умов можливі ситуації, в яких правове становище продавця і покупця є невизначеним, зокрема в період від моменту укладення нотаріально посвідченого договору до моменту реєстрації державного акта на право власності. Крім того, в разі смерті покупця у цей проміжок часу проблематичною стає можливість успад­кування спадкоємцями придбаної померлим земельної ділян­ки. Ця невизначеність поглиблюється відсутністю законодав­че визначеного терміну здійснення такої реєстрації.

Особливий порядок переходу права власності визначений Указом Президента України "Про приватизацію об'єктів не­завершеного будівництва" від 14 жовтня 1994 р. У п. 8 цього Указу зазначається, що право власності покупця на земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівниц­тва, виникає з моменту реєстрації свідоцтва про власність місцевим органом Державного комітету України по земель­них ресурсах, про що робиться відповідний запис у земельно-кадастрових документах і що посвідчується державним актом на право власності на землю. Отже, в даному випадку право власності на придбаний покупцем об'єкт незавершеного будівництва виникає після видачі державного акта на право власності.

У Земельному кодексі України передбачено спеціальні правила щодо переходу права власності на земельні ділянки при відчуженні будівель і споруд, розташованих на цих ділян­ках (ст. 30). Так, при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить у відповідних розмірах і право власності або право користування (якщо таким правом володів продавець) земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження, будівлі та споруди. При цьому право власності або право користування земельною ділянкою у випадках, перелічених у ст. 30 Земельного кодексу, посвідчується радами народних депутатів. Таким чином, при відчуженні громадянами будівель і споруд земельна ділянка, яка перебувала у власності продавця, дарувальника тощо, може перейти у власність набувача або в момент нотаріаль­ного посвідчення договору, або в момент передачі йому буді­вель і споруд, або в момент реєстрації договору в державних органах, або в інший момент, обумовлений сторонами у договорі, оскільки, як уже зазначалося, чинний ЦК У країни поки що не приурочує момент виникнення у набувача права влас­ності на нерухомість до моменту реєстрації договору, укладе­ного за участю громадянина, в державних органах (БТІ).

Законом України "Про приватизацію державного житлово­го фонду" передбачено відчуження квартир (будинків) та на­лежних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь грома­дян України (ст. 1). Така приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з роз­рахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю, а також продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) цим громадянам, що мешкають у них або перебувають на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов (ст. 3).

Таким чином, залежно від розміру житла можлива лише безоплатна передача або частково безоплатна та частково сплатна передача житла у власність громадян. В обох випад­ках закон не вимагає оформляти приватизацію відповідним договором. Причому передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформ­ляється свідоцтвом про право власності на квартиру (буди­нок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. У даному разі відчуження квар­тири (жилого будинку) від одного власника до іншого (від дер­жави до громадянина) здійснюється у невідомій донедавна організаційно-правовій формі — без укладення договору про відчуження у вигляді оформленого належним чином єдиного договірного документа. Хоч законодавець для таких випадків прямо не визначає момент виникнення права власності, можна припустити, що таким має бути момент видачі свідоц­тва про право власності, а його реєстрація є лише адміністра­тивним актом.

Спеціальній реєстрації підлягають транспортні засоби, зброя та деякі інші об'єкти. Так, відповідно до ст. 34 Закону України "Про дорожній рух" державній реєстрації та обліку підлягають призначені для експлуатації на вулично-дорожній мережі загального користування автомобілі, автобуси, само­хідні машини, сконструйовані на шасі автомобілів, мотоцикли всіх типів, марок і моделей, причепи, напівпричепи та мото­коляски. Власники таких транспортних засобів зобов'язані зареєструвати їх протягом десяти діб після їх придбання, одержання або виникнення підстав, що потребують внесення змін у реєстраційні документи, в органах державтоінспекції Міністерства внутрішніх справ України. З такою реєстрацією законодавець не, пов'язує виникнення у особи права влас­ності. У разі набуття транспортних засобів за договором мають застосовуватися відповідні загальні правила цивільно­го законодавства про перехід права власності.

Отже аналіз чинного законодавства України свідчить про наявність значних, не завжди виправданих розбіжностей та прогалин у підходах до вирішення проблеми моменту виник­нення права власності. Тому в новому ЦК України бажано було б сформулювати єдині критерії щодо виникнення права власності залежно від правових підстав придбання майна (створення нового об'єкта, придбання за цивільно-правови­ми договорами, придбання у порядку приватизації, одержан­ня заробітної плати тощо).

Певною мірою розв'язано цю проблему у новому Цивіль­ному кодексі Російської Федерації 1994 р. (частина перша), ст. 223 якого сформульовано так:

1. Право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законом або договором.

2. У випадку, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом."

Практично наведений текст ст. 223 відтворює дослівно текст ст. 135 Цивільного кодексу РРФСР 1964 р., за винятком п'яти останніх спів ч. 2 "якщо інше не встановлено законом", яких не було у ст. 135. Водночас в новому ЦК РФ з'явилася нова ст. 219 "Виникнення права власності на новостворюване нерухоме майно", в якій записано:

"Право власності на будинки, споруди та інше новостворю­ване нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації".

В статті 329 проекту ЦК України знайшли своє підтвер­дження положення ст. 128 ЦК 1963 р. щодо визначення мо­менту права власності у набувача майна за договором. Во­дночас у ній передбачені також новели. Так, у ст. 329 проекту ЦК України зазначається, що право власності на річ за дого­вором, який потребує нотаріального посвідчення, виникає у набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації — з момен­ту його реєстрації (п. 4).

Як бачимо, п. 4 ст. 329 проекту ЦК України повторює зміст п. 2 ст. 223 ЦК РФ. Однак є сумніви щодо необхідності вве­дення в Україні норми, аналогічної ч. 2 ст. 223 ЦК РФ у частині приурочення моменту виникнення у набувача права власності до моменту реєстрації угоди по відчуженню певного майна. Такий підхід законодавця був підданий критиці ще в літературі соціалістичного періоду, в якій зверталася увага на відсутність у ЦК РРФСР визначеного терміну, протягом якого договір про відчуження, зокрема жилого будинку, має бути зареєстрований у виконавчому комітеті. Щоб уникнути цього недоліку, пропонувалося передбачити певний строк для реєстрації угоди про відчуження жилого будинку. Однак у но­вому ЦК РФ ці пропозиції не було враховано.

Російський варіант визначення моменту виникнення права власності у набувача нерухомості може поставити про­давця у значно гірше становище порівняно з покупцем, оскільки, крім всього, в ЦК РФ нічого не сказано про те, хто має здійснювати реєстрацію угоди — продавець чи покупець. Наприклад, за договором купівлі-продажу громадянин при­дбав жилий будинок, у який переїхав для постійного прожи­вання, а продавець виїхав для проживання в іншу країну. По­купець протягом кількох років не зареєстрував нотарально посвідчений договір купівлі-продажу (між тим, законодавець якраз і не зобов'язує робити це саме покупця). За чинним за­конодавством, у разі випадкової загибелі будинку ризик має бути покладено на продавця, який продовжує залишатися після нотаріального посвідчення договору власником будин­ку, хоч фактично він себе таким вже не вважає. Ситуація істотно не зміниться навіть тоді, коли передбачити в законі тримісячний чи шестимісячний строк для обов'язкової реєстрації договорів про відчуження нерухомості, оскільки протягом цього строку зберігатиметься невизначеність пра­вового становища покупця і продавця. За такого підходу можливі три варіанти вирішення цієї проблеми: а) встановити якнайкоротший термін для здійснення реєстрації угоди набу­вачем (наприклад, 10 днів); б) зобов'язати обидві сторони чи набувача здійснювати реєстрацію угоди про відчуження не­рухомості в день нотаріального посвідчення цієї угоди, що може виявитися практично неможливим; в) зобов'язати нотаріальні контори (нотаріусів) направляти копію угоди до БТІ для реєстрації, що також може ускладнити ситуацію.

Враховуючи викладене, можна констатувати, що в новому ЦК України варто зберегти текст ч. 1 ст. 128 ЦК України та доповнити її новою нормою такого змісту: У випадках, коли договір потребує нотаріального посвідчення, право власності у набувача виникає з моменту такого посвідчення. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту його реєстра­ції, якщо інше прямо не передбачено законом. За такої ре­дакції наведене правило не буде суперечити приватиза­ційному законодавству, яке приурочує виникнення права власності на придбаний за договором купівлі-продажу об'єкт приватизації, що потребує нотаріального посвідчення та реєстрації, до моменту його нотаріального посвідчення, а не до моменту реєстрації.





Реферат на тему: Встановлення моменту виникнення права власності у покупця (реферат)


Схожі реферати



5ka.at.ua © 2010 - 2016. Всі права застережені. При використанні матеріалів активне посилання на сайт обов'язкове.    
.