Архів якісних рефератів

Знайти реферат за назвою:         Розширений пошук

Меню сайту

Головна сторінка » Право

Права й обов'язки власників житлового помешкання (реферат)

а) Права власників житлового помешкання.

Власник нерухомості в житловій сфері має право в порядку, установленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у тому числі чинити з нею ряд цивільно-правових угод: купівлі-продажу, наймання, оренди, застави, міни, дарування, упорядкування заповіту.

Договір наймання й оренди житлового помешкання.

Згідно Закону "Про основи федеральної житлової політики" власник житлового помешкання має право надавати громадянам квартири, дома й інші помешкання за договором наймання або оренди житлового помешкання.

Раніше українське законодавство, що регулює житлові відношення, не знало поняття договору оренди. По суті своєї договір житлового наймання є різновидом договору майнового наймання (оренди). Але особлива соціальна значимість житла й обумовлена житлова політика держави призвели до того, що частина норм майнового наймання (оренди) відокремилася, започаткував самостійний інститут.

Таким чином, якщо в користування передавалося житло, то чинним був договір наймання житлового помешкання відповідно до норм житлової сфери, якщо ж передавалося інше майно, то виділявся договір майнового наймання (оренди) по правилам, установленим цивільним законодавством.

Термін оренди раніш стосовно до житлової сфери не використовувався. Положення змінилося .Згідно Закону України "ПРО приватизацію житлового фонду" указується, що приватизації підлягають житлові помешкання в будинках державні і муніципальні житлові фонди, що займаються за договором наймання або оренди. У житловому кодексі України, також були введені окремі норми, що згадують оренду житла. Проте , утримання поняття "оренди житлового помешкання" до прийняття закону України " про основи федерального житлової політики" в жодному нормативному акті по житлу не розглядалося.

По новому ЦК України варто розрізняти договір соціального наймання житлового помешкання, наданого громадянам у державному і муніципальному фонді соціального використання, коли наймодавцем є орган державної влади і місцевої адміністрації; і договір наймання житлового помешкання, що належить до приватного фонду, де наймодавець - громадянин-власник. У першому випадку договір полягає на підставі і на умовах, передбачених житловим законодавством. Другий же вид наймання регламентується, майже цілком , Цивільним кодексом України, лише з урахуванням житлового права.

Законодавець тут замінив вид договору, що існував раніше, наймання житлового помешкання, що був скоріше соціальним найманням у державному муніципальному фонді, більш близьким до оренди. Можна сказати, що цивільне законодавство не передбачає для власника житла договір оренди, але встановлює практично аналогічний йому договір наймання житлового помешкання. Оренда застосовується лише тоді, коли житло переходить у володіння і користування юридичної особи, для використання його останнім тільки для проживання громадян, тобто, по цільовому призначенню. Проте, виникає питання про доцільність цього. Дуже не багатьом юридичним особам спаде на думку укласти договір оренди житла з громадянином-власником, тільки щоб використовувати його для житлових цілей. Юридичній особі для досягнення статутних задач потребюється виробничі, складські, торгові, адміністративні помешкання, але не житло. Звичайно, воно може бути необхідним йому для розселення своїх робітників, але й у даному випадку юридична особа діє спонуковано не житловою потребою, а розуміннями кадрової політики і відповіді потреби. Тому, більш часто застосовується договір наймання житлового помешкання, здійснюваний власником житлового помешкання з громадянами.


 

Договір застави житлового помешкання (іпотека).

Власник житлового помешкання може закласти квартиру за законом про заставу, тому що предметом застави може бути будь-яке майно, що у відповідності із Законодавством України може бути відчужено заставником. Оскільки житлові помешкання ставляться до нерухомості, то їхня застава зветься іпотека.

Іпотека - явище не нове для економіки України. Іпотечні банки існували ще на початку сторіччя в містах і значних селищах, але інститути заставних зобов'язань були ліквідовані так давно, що необхідний досвід майже забутий і утрачений. Функціонування будь-якого сектора ринку неможливо без взаємодії трьох його суб'єктів: попиту споживачів, пропозиції виробників і ринкової інфраструктури - різноманітних інвестиційних інститутів - банків, фондів, фінансових і страхових компаній і т.д.

Таким чином, розвиток ринку нерухомості неможливий без наявності специфічної системи фінансування угод на ньому, заставою на якому або гарантом надійності повернення кредиту виступає самий об'єкт нерухомості або право власності на нього. Житлове помешкання є товаром тривалого користування, мають високу ціну, але при цьому являють собою одне з благ, що забезпечують життя, поряд із їжею й одягом. Отже, у зв'язку з неможливістю забезпечення всіх жителів безкоштовним державним житлом, необхідно створити можливість його придбання самими громадянами на відповідних умовах.

Ситуація на житлових ринках зараз загострилася. Ціни на житло майже досягли середньосвітових у значних містах, у той час як прибутки населення значно відстають від подібних показників, і продовжується їхній поступовий ріст. Однієї з заходів для виходу з кризи, є відродження інституту іпотечного кредитування, що "оживить" взаємодії попиту і пропозиції на ринку нерухомості.

Іпотека встановлюється на підставі договору між заставником і заставоотримувачем. Заставоотримувач - кредитор по кредитному договорі або іншому зобов'язанні, забезпеченому іпотекою, має право на задоволення своєї грошової вимоги до боржника по цьому зобов'язанню за рахунок нерухомого майна заставника, переважно перед іншими кредиторами заставника за вилученнями встановленого законом. Заставником може бути будь-яка особа, якій житлове помешкання належить на праві власності, [21]3аставодатель може відчужувати майно з перекладом за придбача боргу по зобов'язанню, забезпеченому заставою, або шляхом решти в оренду, але обов'язковою умовою є згода заставоутримувача, дана в письмовій формі.

Для переходу предмета іпотеки за заповітом згоди заставоутримувача не потрібно. Заставоутримувач зобов'язаний створювати належну умову для утримання закладеного майна, що виключають його псую, знищення, своєчасно робити поточний і капітальний ремонт, а також застрахувати предмет застави на його повну вартість. У якості заставоутримувача житлового помешкання можуть виступати тільки банки й інші кредитні заснування, що мають спеціальну ліцензію. Незважаючи на те, що останнім часом на фінансовому ринку з'явився цілий ряд компаній і фірм, що надають кредити на житлове будівництво під заставу наявного або мурованого житла, їхньої умови кредитування (термін надання кредиту - не більш одного року, процентна ставка від 0,5 до 0,7 відсотка в день) не дозволяє скористатися їхніми послугами громадянам із середніми прибутками. У більшості випадків у якості заставоутримувачів виступають банки, що дають кредити під заставу квартир.

Заставоутримувач управі перевіряти по документам і фактичну наявність стана й умови утримання, переданого в іпотеку майна, жадати від заставника вживання заходів, необхідних для зберігання і забезпечення відповідного утримання, переданого в іпотеку майна, а також жадати від будь-якої особи припинення зазіхання на передане в іпотеку майно. Заставоутримувач управі зажадати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, якщо передане майно в результаті ушкодження, загубило свої вартісні властивості; якщо заставник розпорядився переданим у іпотеку майном без згоди заставоутримувача і якщо заставник крім своєї волі втратив право власності на закладене житлове помешкання.

Договір про іпотеку полягає у виді застави. Заставна повинна бути нотариально завірена и належить реєстрації в Договірменте муниципального жилья. Договір вступає в силу з моменту реєстрації заставної, при цьому за реєстрацію застави, видачу свідоцтва про реєстрацію і надання виписок из реєстра взимається державна пошліна. Заставна повинна містити: слово "заставна", включене в назву документа, найменування сторін договору і вказника місця проживання, місця перебування (для юридичних осіб), назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується по даній заставній (основного зобов'язання), із указівкою дати і місця висновку такого договору або підстави виникнення іншого основного зобов'язання, найменування боржника по основному зобов'язанню, якщо боржник не є заставником і вказівка його місця проживання або месцезнаходження, указівка суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою по даній заставній, або посилання на умови, що у додатку заставної, що дозволяє визначити цю суму, указівка терміна або термінів сплати суми, забезпеченої іпотекою, назва і достатній для ідентифікації опис житлового помешкання, на який встановлена іпотека по даній заставній, і місце його перебування; грошову оцінку житлового помешкання, найменування права, відповідно до яких житлове помешкання є предметом іпотеки, належить заставнику, і орган, що зареєстрував це майно, із указівкою номера, дати і місця реєстрації; указівка на те, чи є на житлове помешкання або на його частину інші заставні, чи здане це майно або його частина в оренду, обтяжене на момент реєстрації іпотеки, підпис заставника і заставоутримувача; найменування органа, що зареєстрував даний договір застави, із указівкою дати і місця реєстрації й інші умови по розсуді сторін. Наявність заставної в заставоутримувача засвідчує його на майнове право на задоволення своєї вимоги за рахунок майна, наданого за договором об іпотеці в забезпечення цієї вимоги. Заставна є цінним папером, може входити в спадкову масу і бути передана іншій особі у встановленому порядку. Заставна підлягає реєстрації шляхом внесення реєстраційного запису в книгу реєстрації нерухомості. На заставну робиться замітка про її реєстрацію. Державна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі заяви заставоутримувача.

Для реєстрації потребуються такі документи: довідки про сплату державного збору за реєстрацію, заставна в трьох нотаріально завірених примірниках, довідка з БТІ про вартість квартири, першотвори правовстановлюючих документів на житлове помешкання (свідчення про власність на житло, першотвори договорів), копію статуту і ліцензію і реєстраційне свідчення, якщо заставоутримувач юридична особа, заява із проханням зареєструвати договір про заставу, завізована заступником керівника Департаменту муніципального житла. Реєстрація іпотеки є привселюдною, тобто будь-яка особа вправі одержати в органі, що здійснює реєстрацію, іпотеки, зведення про те, чи є реєстраційний запис об іпотеці, ознайомитися з нею, одержати її копію або завірену виписку. Застава житлового будинку або квартири припускається не в усіх випадках, а для забезпечення погашення позички, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку. Але житловий будинок або квартира можуть бути предметом іпотеки й у тому випадку, якщо власник і члени його сім'ї мешкають в іншому житловому будинку і мають достатнє, відповідно до встановлених норм житлової площі, житлове помешкання. Кімнати, що складають частину дома або квартири, не можуть бути предметом застави (іпотеки).

Якщо житлове помешкання (будинок, квартира) є спільною власністю, то його ипотеку можна здійснити тільки за згодою усіх власників. Якщо мова йде про загальну часткову власність, то власник частки може закласти свою частку без згоди інших власників.

Особи, що мешкають у житлових будинках на умовах договорів наймання житлового помешкання, договорів оренди або інших основ, передбачених законом не підлягають виселенню при продажі закладеного будинку (квартири) із привселюдних торгів. Раніше укладений з ними договір зберігає силу. Такі особи мають право на переважну покупку займаногоними житлового помешкання.

Продаж закладеного житлового помешкання на привселюдних торгах не є підставою для виселення покупцем проживаючих у ньому заставників і членів його сім'ї. Між власником, прдбавшим житловий будинок (квартиру), і проживаючими в ньому такими особами, полягає договір оренди житлового помешкання на звичайних умовах.

Задоволення вимог заставоутримувача з вартості житлового закладеного помешкання провадиться за рішенням суду, арбітражного суду, за винятком випадків, нотаріально засвідчена угода заставоутримувача і заставника, укладена після виникнення підстави для обертання стягнення на предмет іпотеки, передбачене задоволення вимог заставоутримувача з вартості закладеного майна в явному порядку. Стягнення ня предмет іпотеки може бути обернене тільки за рішенням суду, коли цим предметом є жилий будинок, квартира, використовувані заставником для особистих цілей або коли для висновку договору була потрібна згода або дозвіл іншої особи або органа керування.

Обертання стягнення на предмет іпотеки провадиться шляхом продажі закладеного майна з привселюдних торгів, що провадиться спеціалізованими організаціями, що мають ліцензію Міністерства юстиції України. Вибір цих організацій здійснюється судовим виконавцем. Інформація про торги за місяць до їхнього проведення публікується в органах преси.

Заставник до завершення привселюдних торгів управі погасити суму, забезпеченого іпотекою зобов'язання. У цьому випадку торги закриваються, а договір іпотеки рахується скінчившим свої дії.

Спеціалізована організація зобов'язана видавати свідчення про придбання закладеного майна на привселюдних торгах покупцю, що із моменту державної реєстрації, набуває права власності на предмет іпотеки.

Якщо інше не передбачено договором, заставник управі здати наймачу вільну квартиру, що знаходиться в житловому будинку, лише за згодою заставоутримувача. Проте, він управі здати таку квартиру наймачу без згоди заставоутримувача по терміновому договору оренди житлового помешкання на термін який, закінчується не пізніше погашення позички. У цьому випадку власник, придбавший житловий будинок (квартиру) на привселюдних торгах, після закінчення передбаченого договором терміна не зобов'язаний відновляти цей договір оренди.

б) Обов'язки власника житла.

Власники житлових помешкань на ряду із широким обсягом прав мають сукупність обов'язків. Ця підтримка житлового помешкання в належному стані, своєчасне проведення поточного ремонту помешкань, у якому власник мешкає, участь його коштів в проведенні поточних і капітальних ремонтів багатоквартирних будинків і інженерного устаткування. Здійснення власником своїх прав на житлове помешкання не повинно порушувати прав і інтересів інших осіб, що охороняються чинним законодавством . Власник зобов'язаний використовувати житлове помешкання строго по його цільовому призначенню - постійному проживанню. Надання або використання їм житлових помешкань для потреб промислового характеру не припускається. Таке можливе лише після здійснення процедури переходу житлового помешкання в нежиле, шляхом одержання дозволу в органах місцевої адміністрації (міжвідомчої комісії округів). Перебудова і перепланування житлового помешкання може провадитися тільки з дозволу міжвідомчої комісії адміністративного округу. Також основним обов'язком власників житла є регулярна оплата житла і комунальних послуг.

Оплата витрат, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом житлових помешкань, що належать громадянам на правах власності, провадиться власниками по ставках, визначеним для обслуговування державного і муніципального фондів. Тобто, оплата житла і комунальних послуг провадиться на тих же умовах, що і для наймачів житлових помешкань у будинках вищезгаданих фондів. Це обумовлено тим, що лише незначна частина квартплати йде на підтримку внутриквартирного устаткування, в основному, плата йде на утримання дома і придомової території. Зараз спостерігається перехід до нового порядку оплати житла.[22] Замість єдиних по Україні ставок квартплати і стабільних тарифів на комунальні послуги (користування холодним і гарячим водопостачанням, теплоелектропостачанням, каналізацією), по яким визначалися витрати наймачів житлових помешкань, уводиться система оплати, заснована на відшкодуванні усіх витрат по утриманню житла, а також за користування комунальними послугами.

Механізм переходу до нової оплати буде здійснюватися поетапно (протягом 5 років). Причому створювати цей механізм повинні будуть не законодавчі, а виконавчі органи - Уряд України, органи державного керування країв, області. Призначені органи можуть установлювати граничні ставки оплати житла і комунальних послуг на визначені періоди часу з урахуванням економічної ситуації в тієї або інший момент України й у конкретному регіоні, вартості споживчого кошика, рівні прибутків і т.п.

Указом Президента України "ПРО заходи для забезпечення права громадян на житло" уряд України зобов'язаний негайно вжити заходів по скасуванню рішень органів виконавчої влади про різке і безсистемне підвищення оплати житла і комунальних послуг, видані в порушенні законів України, актів Президента України і уряди України . Уряд України постановою "ПРО перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуг і порядку надання громадянам компенсацій (субсидій) при оплаті житла і комунальних послуг установила, зокрема: по-перше, терміни поетапного переходу на нову систему оплати; по-друге міри соціального захисту громадян у виді надання їм компенсації (субсидій) по утриманню житлових помешкань у межах соціальної норми площі житла і нормативів споживання комунальних послуг з урахуванням нормативів споживання комунальних послуг і з урахуванням сукупного прибутку сім'ї і чинних пільг, в- третіх, здійснюється перехід на договірні відношення власників житлового фонду й об'єктів комунального господарства із суб'єктами господарювання - житловими, ремонтно-експлуатаційними і комунальними підприємствами.

Терміни поетапного переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг установлені на певний період . При цьому граничний рівень платежів громадян у відсотках до витрат на утримання і ремонт житла (за винятком капітального ремонту), а також на комунальні послуги, встановлюється в 1994 году- 15-20%, 1995 год- 20-40%, 1996- 40-60%, 1997- 60-80% і в 1998-100%. Таким чином, починаючи з 1998 року, громадяни будуть цілком відшкодовувати витрати по житлу і комунальним послугам.[23]

Десятиліттями, розмір квартирної плати залежав лише від розміру займаної житлової площі. Ні кількість, ні якість, підсобних помешкань і місць загального користування в розрахунок не приймалися.

В даний час розміри ставок оплати житла і ставок технічного обслуговування житлового будинку залежать від комфортності проживання, тобто від того, якими зручностями розташовує будинок. У окремих квартирах квартплата взимається за загальну площу квартири, включаючи площу допоміжних помешкань. Визначенню оплати житла могла б сприяти класифікація всіх житлових помешкань по визначених категоріях, у залежності від місця розташування загальної житлової площі , заможності комунальними послугами і т.д. Відповідно, оплата житла буде диференційованою, виходячи з того, до якої категорії віднесене те або інше житло. У основі всіх розрахунків коштує необхідність забезпечити відшкодування усіх витрат на утримання і ремонт житла.

Ставки оплати житла і комунальних послуг установлюються не довільно, а на основі затверджених Комітетом України по муніципальному господарству Методиці розрахунку економічно обгрунтованих ставок і тарифів на послуги житло-комунального господарства і Методиці визначення нормативів споживання житло-комунальних послуг. Існуючий порядок фінансування витрат на капітальний ремонт державного і муніципального житлових фондів на перехідний період зберігається, і ці витрати не включаються в житло-комунальні послуги, оплачувані громадянами. Підвищення оплати буде здійснюватися одночасно з застосуванням мір соціального захисту громадян. Їм повинні даваться компенсації такої оплати в межах соціальної норми житлової норми і нормативів споживання комунальних послуг.[24] Компенсація (субсидії) являють собою кошти, передані громадянам у якості помочі для оплати житла в межах соціальної норми житлової площі. Соціальна норма площі еквівалентна мінімальному розміру надання житлових помешкань, що встановлюються органами державної влади суб'єктів України в залежності від досягнутого рівня заможності, складу сім'ї, типу житлових помешкань і інших чинників.

У системі чинників, що визначають установлені права сім'ї на одержання субсидії для компенсації витрат по оплаті житла і комунальних послуг, що основополагають значення має також розмір сукупного прибутку сім'ї. При численністі середнього сукупного прибутку в складі сім'ї враховуються: чоловіки, їхні діти і батьки, інші родичі , непрацездатні утриманці, що мешкають разом із власником житла, і комунальні послуги оплачують, що житло і, по єдиному особовому рахунку, а також інші особи, що мають відповідно до законів і інших правових актів рівне з власником житла й інших членів його сім'я право користування житловим помешканням.

При цьому враховуються усі види прибутків, підмети оподатковуванню. Міністерство Праці України надає інструкції про порядок числення середнього сукупного прибутку сім'ї. Розмір компенсації визначається як різниця між прийнятими на даний період розмірами плати за частину житлових помешкань, що займаються по соціальній нормі площі житла, і комунальних послуг відповідно до нормативів їхній споживання і гранично припустимими витратами громадян на оплату житло-комунальних послуг з урахуванням сукупного прибутку сім'ї, пільг і затвердженого бюджету. Максимально припустима частка власних витрат громадян у межах соціальної норми площі житла і нормативів споживання комунальних послуг установлюється на 1995 год- 16%, на 1998-20% до загального прибутку сім'ї.

Субсидії даються нужденним громадянам Міським центром житлових субсидій через створені в адміністративні округи відділи або комерційні організації на договірній основі. При розрахунку житлових субсидій враховуються: розміри плати за найм житлових помешкань по ставках для будинків із усіма зручностями, ліфтом, не зависимо від матеріалу стін і наявності сміттєпроводу, розмір плати за житлові помешкання по ставках їхньої оплати для будинків із усіма видами зручностей, розмір плати за комунальні послуги, виходячи зі ставок оплати послуг за опалення, централізоване гаряче водопостачання, газопостачання і т.д.

Субсидія не може перевищувати фактично нарахованої оплати за житло. Власники, що мають більш одного житла або здають житлові помешкання в найм або в оренду втрачають право на субсидію . Субсидія призначається на підставі надання документів про склад сім'ї, розмірах займаної площі, витратах на оплату послуг і сукупного прибутку сім'ї, а також, на підставі угоди учасника програми з відділом житлових субсидій і підрядчиком. Субсидія призначається сім'ї терміном на рік із моменту подачі заяви. Через рік проводиться переатестація одержувачів субсидій, що не відрізняється від процедури початкового оформлення права на посібник. Через 6 місяців після нарахування або річної переатестації провадиться піврічна спрощена переатестація. Субсидії даються в безготівковій формі і використовуються тільки для оплати житла.

В умовах заохочення самостійності власників житлового фонду в рішенні питань утримання житлових помешкань, їхнього обслуговування і ремонту велике значення має поява такої нової форми об'єднання власників у житловій сфері як кондомінімум. Вперше таке поняття було введено законом "Про основи федеральній житлової політики" і потім було закріплено Тимчасовим положенням про кондомінімум.

Кондомінімум - товариство власників житлових приміщень із встановленням умов спільного володіння і користування міжквартирними елементами, східцями, ліфтами, дахами, коридорами і т.д. Така форма володіння, як кондомінімум, зближує власників житлових помешкань, підвищує їхню відповідальність друг перед другом. Така форма спільної власності широко поширена в Європі, а починаючи з 60-х років і в США.

Члени кондомінімуму спільно реалізують своє право по володінню, користуванню і розпорядженню загальною власністю. Предметом діяльності товариства є забезпечення належного стана нерухомого майна, здійснення діяльності по будівництву, реконструкції, експлуатації і керуванню житловим фондом, безперебійне постачання домовласників комунальними послугами, інші аспекти, пов'язані з уявленням і захистом інтересів домовласників. У власності даного товариства не може знаходиться нерухоме майно. Все нерухоме майно, придбане кондомінімумом, є майном, що знаходиться в загальній власності його членів. Правлінню в товаристві дається право керування багатоквартирним будинком, включаючи контроль витрат і цін на послуги, що робляться комунальними й іншими підприємствами, право вибору експлуатаційних і ремонтних організацій .

Витрати по утриманню дома в цьому випадку несе товариство як юридична особа. Члени товариства - власники квартир вносять плату в розмірах і порядку, визначеному статутом кондомінімуму. Прибутки, отримані в результаті господарської діяльності товариства, підлягають використанню тільки на цілі, що є предметом його діяльності і не підлягають розподілу між домовласниками.

Реєстрація кондомінімуму носить увідомчий характер із наданням органу місцевої адміністрації нотаріально засвідченого статуту. Права юридичної особи товариство одержує з моменту одержання реєстраційного посвідчення.

Власники державної і муніципальної нерухомості в кондомінімумі, незалежно від площі їхніх об'єктів, не можуть мати більше 30% загального числа голосів у товаристві.

Вищим органом керування кондомінімуму є загальні збори. Під час його кожний член товариства має кількість голосів пропорційним розміру житла, що знаходиться в нього у власності, виходячи зі співвідношення 8 кв. метрів житлової площі за один голос.

Загальні збори компетентно: вносять зміни і доповнення в статут кондомінімуму, твердження кошторису витрат і визначення розмірів обов'язкових платежів і внесків, передача третім особам у користування об'єктів загальної власності.

Виконавчий органом кондомінімуму - Правління воно вправі приймати рішення по всіх питаннях товариства, за винятком віднесених до компетенції Загального збори.





Реферат на тему: Права й обов'язки власників житлового помешкання (реферат)


Схожі реферати



5ka.at.ua © 2010 - 2016. Всі права застережені. При використанні матеріалів активне посилання на сайт обов'язкове.    
.