Архів якісних рефератів

Знайти реферат за назвою:         Розширений пошук

Меню сайту

Головна сторінка » Економічна теорія

Дослідження ринку, оцінка майна і нерухомості (реферат)

Зміст

1. Об'єкти оцінки. Суб'єкти оцінної діяльності , їх права й обов'язки 3

2. Дослідження ринку і порівняльний підхід до оцінки нерухомості. Сегментація ринку нерухомості. Оцінка факторів попиту і пропозиції на ринку нерухомості. Оцінка ємності ринку. Порівняльний підхід до оцінки. 4

3. Оцінка повітряних апаратів і пов'язаного з ними обладнання. Підходи та методи оцінки повітряних апаратів і пов'язаного з ними обладнання. 8

Список використаної літератури. 13


1. Об'єкти оцінки. Суб'єкти оцінної діяльності , їх права й обов'язки

Об'єкти оцінки у матеріальній формі – нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно. Об'єкти оцінки – майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об'єкти оцінки у матеріальній формі – нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно.

Об'єкти оцінки у нематеріальній формі – об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права.

Експертна оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно правовими актами і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі і споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, устаткування транспортні засоби і тому подібне; паї, цінні папери; нематеріальні активи, зокрема об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Майновими правами, які можуть оцінюватися, признаються будь-які права пов'язані з майном, що відрізняються від права власності, зокрема права які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження користування), а також інші специфічні права (права на здійснення діяльності використання природних ресурсів і тому подібне) і права вимоги[7, c. 80].


2. Дослідження ринку і порівняльний підхід до оцінки нерухомості. Сегментація ринку нерухомості. Оцінка факторів попиту і пропозиції на ринку нерухомості. Оцінка ємності ринку. Порівняльний підхід до оцінки

Оцінка нерухомості є найпоширенішим видом оцінної діяльності й містить у собі визначення вартості об'єкта або окремих прав відносно оцінюваного об'єкта, наприклад, права оренди, права користування і т.д. Незалежна оцінка може бути проведена відносно таких об'єктів, як будинку промислового, соціального або культурного призначення; виробничі комплекси; житлові будинки, квартири, кімнати й інші житлові приміщення; офісні, складські й виробничі приміщення; земельні ділянки, багаторічні насадження - сади, парки, сквери, освоєні ділянки в садових і дачних товариствах; спорудження - дороги, мости, під'їзні колії, резервуари, огородження й т.п.; об'єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об'єкти, об'єкти із припиненим будівництвом.

На етапі узгодження завдання на оцінку нерухомості й укладання договору Ви можете замовити оцінювачеві визначення одного або декількох видів вартості об'єкта: ринкової вартості - найбільш імовірної вартості об'єкта при його продажі на відкритому ринку; ліквідаційної вартості - вартості об'єкта у випадку, якщо об'єкт повинен бути відчужений у строк менше звичайного строку експозиції аналогічних об'єктів; інвестиційної вартості - вартості, обумовленої виходячи із прибутковості об'єкта; при заданих інвестиційних цілях. При здачі об'єкта в оренду оцінювач визначить обґрунтовану вартість орендної плати й допоможе скласти найбільш ефективний бізнес-план комерційного використання об'єкта. Визначення різних видів вартості дасть Вам об'єктивну інформацію про реальну ціну об'єкта що, безсумнівно, буде корисно при прийнятті рішень, пов'язаних з комерційним використанням оцінюваного об'єкта й керуванням його ринковою вартістю.

При проведенні оцінки враховуються всі фактори, що впливають на його вартість. Найважливішими критеріями для оцінки квартири являється її місце розташування, престижність району, наприклад, близьке розташування до історичного «серця» міста, віддаленість від центру, домінування певного типу нерухомості в районі. Все це суттєво впливає на формування рівня цін. Важливу роль також відіграє тип дому - сучасний чи старий з цегли, панельний. При цьому характеризувати недоліки та переваги певних типів будинків досить важко, так як практично в кожному з них можна знайти як престижні, так і занедбані квартири. Також основними факторами є площа та планування. Що стосується площі, то чим вона більша, тим квартира дорожче. Це стосується як первинного, так і вторинного ринку, але з плануванням дещо складніше[8, c. 17-18].

Для одержання найбільш точних результатів при проведенні оцінки нерухомості, як правило, використовуються наступні методичні підходи: витратний, дохідний і порівняльний. Ці підходи взаємно доповнюють один одного. Усі вони засновані на використанні певних властивостях об'єкта й і оціночних принципів, які були сформульовані в результаті узагальнення багаторічного досвіду вітчизняних і закордонних оцінювачів і є теоретичною базою незалежної оцінки.

Так, при оцінці нерухомості з позиції витратного підходу, в основу ставиться сукупність усіх матеріальних витрат, необхідних для будівництва об'єкта, аналогічного оцінюваному. Визначивши вартість витрат на будівництво нового об'єкта, аналогічного оцінюваному, оцінювач одержує об'єктивний ціновий орієнтир для подальшого уточнення вартості об'єкта. Цей підхід має найбільший пріоритет при визначенні вартості унікальних об'єктів, а також об'єктів з обмеженим ринком.

При оцінці нерухомості з позиції дохідного підходу основою для розрахунків служить дохід, який, як передбачається, може принести об'єкт у майбутньому, при його використанні в комерційних цілях. Основою даного підходу є визначення поточної вартості майбутніх доходів, які може одержати власник об'єкта при комерційнім використанні оцінюваної нерухомості. Даний підхід є головним при встановленні вартості об'єктів, що перебувають у комерційнім використанні. Порівняльний підхід дає досить точні результати при визначенні вартості, однак його застосовність обмежена в регіонах зі слабко розвиненим ринком.

Остаточна вартість об'єкта буде встановлена з урахуванням порівняння його ринкової вартості із ціною на об'єкти - аналоги й зіставлення з повною вартістю нового будівництва аналогічного об'єкта, а також з урахуванням здатності об'єкта приносити дохід за рахунок його комерційного використання. Вибір підходу буде залежати від особливостей об'єкта оцінки й мети оцінки.

Оцінку бізнесу необхідно здійснювати з позицій усіх трьох існуючі підходів: витратного, дохідного й порівняльного. Ці підходи використовуються не ізольовано, а взаємно доповнюють один одного, тобто для оцінки бізнесу намагаються одночасно використовувати методи з різних підходів. При цьому, кожний підхід заснований на використанні певних властивостей підприємства, які так чи інакше впливають на величину його вартості.

Так, при визначенні вартості з позиції витратного підходу на перше місце ставиться вартість майна (сукупності матеріальних і нематеріальних активів) підприємства. Витратний підхід базується на типовій мотивації й виставах розважливого покупця, який не заплатить за підприємство більше, чим коштують усі його активи.

При оцінці бізнесу з позиції дохідного підходу основою для розрахунків служить дохід, який, як передбачається, може принести підприємство в майбутньому. Цей підхід заснований на очікуваннях інвесторів, які визначають поточну вартість підприємства, керуючись, в основному, прогнозною величиною майбутніх доходів від підприємства, а не наявністю в підприємства тих або інших активів (принцип очікування).

При використанні порівняльного підходу в оцінці бізнесу, основою для визначення вартості підприємства є думка вільного ринку, виражена в цінах зроблених угод купівлі - продажу аналогічних підприємств або їх акцій (часток). Порівняльний підхід заснований на принципі заміщення, який говорить про те, що вартість підприємства не може сильно відрізнятися від вартості іншого підприємства, що володіє еквівалентної для потенційного покупця корисністю.

Усі ці три підходи мають свої переваги й недоліки, свої кращі області застосування й поєднують у собі досить велика кількість різних методів, з різноманіття яких оцінювач вибирає найбільш підходящі для конкретного оцінюваного об'єкта, відповідно до мети оцінки[4, c. 4-7].


3. Оцінка повітряних апаратів і пов'язаного з ними обладнання. Підходи та методи оцінки повітряних апаратів і пов'язаного з ними обладнання

Літальні апарати - одні з найбільш складних і дорогих видів сучасної техніки. При оцінці літальних апаратів слід керуватися не тільки загальними підходами, що розглядають повітряні судна як конкретний клас майна, але й методиками, що враховують їхню специфіку.

При оцінці літальних апаратів оцінювач зустрічається з великою різноманітністю типів і видів об'єктів оцінки. Основні ознаки класифікації літальних апаратів - функціональне призначення й принцип дії.

По функціональнім призначенню розрізняють наступні категорії літальних апаратів:

· науково-дослідні (експериментальні);

· народно-господарські (пасажирські, вантажні, сільськогосподарські і т.д. );

· військові;

· спортивні.

За принципом дії літальні апарати діляться на наступні категорії:

· аеростатичні (повітроплавальні) літальні апарати;

· аеродинамічні літальні апарати;

· космічні літальні апарати;

· ракети;

· гібридні літальні апарати.

Класифікація літальних апаратів може бути зроблена й по інших ознаках, що визначають вартість оцінюваного літального апарата. Наприклад, по наявності екіпажа - на пілотовані й безпілотні, по повторності використання - на одне- і багаторазові й і багаторазові і т.д.

Найважливішою відмінною рисою повітряних судів від інших видів техніки є специфіка вимог, які регламентуються спеціальними нормативними актами й повинні враховуватися при оцінці літальних апаратів (зокрема , дотримання заданого рівня безпеки, забезпечення літної придатності й льотно-технічних характеристик протягом усього терміну служби і т.д. ).

Для виконання робіт з незалежної оцінки плавзасобів, літальних апаратів, залізничного транспорту, спеціалізованої техніки, згідно Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" необхідне укладення договору на проведення незалежної оцінки між власником майна, особою, у якої майно знаходиться на законних підставах або особою, що діє на підставі довіреності, виданої зазначеними особами а також суб'єктом оціночної діяльності, що має сертифікат Фонду державного майна України на проведення оцінки обладнання.

При оцінці плавзасобів і літальних апаратів особлива увага приділяється ідентифікації, а також наявності і змісту формулярів, підтверджується залишковий ресурс, термін експлуатації, моторесурс, дані про проведені ремонти. Для оцінки можуть використовуватися всі три підходи: порівняльний, прибутковий, витратний. Проведення оцінки здійснюється у відповідність з національним стандартом №1, а також, у разі наявності частки державної або комунальної власності, у відповідність з Методикою оцінки майна, затвердженої постановою КМУ № 1891 від 10.12.2003 р.[1, c. 251].

Як правило, основними цілями проведення оцінки літаків є:

· Проведення операції купівлі - продажі повітряного судна;

· Передача літаків в заставу як забезпечення зобов'язань позичальника;

· Правильне віддзеркалення вартості повітряного судна в бухгалтерській звітності.

При оцінці літаків зазвичай визначається їх ринкова вартість, хоча з цього правила бувають і виключення. Так, при оцінці літаків у разі його застави, коли відомо, що реалізація повітряного судна буде проходити в умовах дефіциту часу, може бути оцінена так звана ліквідаційна вартість повітряного судна. У разі, коли повітря судно непридатне до експлуатації і не підлягає відновленню визначається вартість ліквідації повітряного судна, тобто вартість металобрухту з урахуванням витрат на розібрання повітряного судна.

При оцінці літаків для цілей правильного віддзеркалення його вартості в бухгалтерській звітності вибір стандарту вартості зазвичай диктується вимогами чинного законодавства і стандартів вживаної на підприємстві системи бухгалтерського обліку.

Основні способи класифікації літальних апаратів - це класифікація по функціональному призначенню і класифікація за принципом дії.

По функціональному призначенню розрізняють наступні категорії літальних апаратів:

· науково - дослідні (експериментальні);

· народно - господарські (пасажирські, вантажні, сільськогосподарські і т.д.)

· військові;

· спортивні.

По принципу дії літальні апарати діляться на наступні категорії:

· аеростатичні (повітроплавні) літальні апарати;

· аеродинамічні літальні апарати;

· космічні літальні апарати;

· ракети;

· гібридні літальні апарати.

Крім того, класифікація літальних апаратів може бути проведена і по інших ознаках що робить вплив на вартість оцінюваного літального апарату. Наприклад, по наявності екіпажа - на пілотованих і безпілотних, по повторності використання - на одно - і багаторазових, і так далі.

Перелік документів і інформації для проведення оцінки літаків:

· Повне найменування об'єкту: марка, модель, серія.

· Завод (фірма) - виробника.

· Свідоцтво про державну реєстрацію.

· Місцезнаходження об'єкту оцінки.

· Інформація про власника об'єкту оцінки.

· Копії документів про придбання, оренду або інше право відносно оцінюваного обладнання.

· Рік випуску і дата почала експлуатації.

· Технічні характеристики об'єкту (потужність, маса, розміри, пробіг, продуктивність і т.п. - згідно технічної документації).

· Копії актів технічної експертизи устаткування (якщо є).

· Призначений (розрахунковий) ресурс повітряного судна.

· Залишковий ресурс повітряного судна.

· Інвентарний номер, повна і залишкова балансова вартість на останню звітну дату перед датою оцінки (якщо власник об'єкту - юридична особа).

· Відомості про консервацію і ремонт (заміна вузлів, агрегатів, удосконалення).

· Дані про гарантію виробника повітряного судна.

Вказані документи для оцінки повітряного судна повинні бути надані у вигляді копій, завірених підписом уповноваженої особи підприємства, або нотаріально.

Даний перелік носить попередній характер і може бути скорочений або розширений після детального ознайомлення оцінювача із завданням на оцінку і переліком обладнання.

Перед тим як приступити безпосередньо до оцінки літаків, оцінювач проводить збір і аналіз технічної і правової інформації про об'єкт оцінки. При цьому оцінювач встановлює:

· ідентифікаційні характеристики повітряного судна;

· історію експлуатації повітряного судна;

· основні льотно-технічні характеристики повітряного судна;

· характеристики силової установки повітряного судна;

· характеристики систем управління повітряного судна;

· характеристики устаткування повітряного судна;

· характеристики системи експлуатації повітряного судна;

· ресурси, встановлені для оцінюваного типу повітряного судна (технічний ресурс призначений ресурс, призначений ресурс до першого капітального ремонту, призначений міжремонтний ресурс, гарантований ресурс);

· технічний стан оцінюваного повітряного судна;

· характеристики впливу оцінюваного повітряного судна на навколишнє середовище;

· характеристики ринку повітряних судів в місці оцінки за станом на дату оцінки[6, c. 54-57].


Список використаної літератури

1. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні: Закон від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ/ Україна. Закон //Відомості Верховної Ради України. - 2001. - № 47. - C. 251

2. Бондаренко О. Особливості оцінки нерухомого майна сільськогосподарських підприємств //Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 2001. - № 4. - C. 39-43

3. Витвицкий Я. Определение реверсии при оценке бизнеса доходным подходом //Государственный информационный бюлетень о приватизации. - 2005. - № 8. - C. 32-35

4. Зайцева Т. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об'єктів нерухомості //Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - № 6. - C. 3-11

5. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні //Економіка України. - 2002. - № 4. - C. 43-50

6. Оцінка майна та автомобілів //Все про бухгалтерський облік. - 2004. - 24 лютого. - C. 2-63

7. Сірош Т.О. Економічна категорія вартості в системі оцінки нерухомого майна //Економіка АПК. - 2007. - № 6. - С.80-83.

8. Степаненко І. Як оцінюють одержане майно //Все про бухгалтерський облік. - 2006. - 2 березня. - C. 17-18

9. Стецюк П.А. Інвестиційні аспекти оцінки вартості майна //Економіка АПК. - 2001. - № 3. - С.51-57





Реферат на тему: Дослідження ринку, оцінка майна і нерухомості (реферат)


Схожі реферати



5ka.at.ua © 2010 - 2016. Всі права застережені. При використанні матеріалів активне посилання на сайт обов'язкове.    
.